¿Cómo funcionan los intereses hipotecarios?
Las tasas de interés hipotecarias son un determinante crucial para determinar si un inquilino se convierte en propietario de una vivienda. Los prestamistas normalmente financiarán hasta 80% del precio de compra. Es importante comprender cómo funcionan los intereses hipotecarios y qué se incluye en los pagos mensuales de la hipoteca antes de registrarse.
¿Cómo funcionan los intereses hipotecarios?
Las hipotecas se calculan en base a dos factores:
- El tipo de préstamo
- El periodo de amortización
El monto total mensual que usted paga puede tener otros pagos añadidos, como:
- impuesto sobre bienes inmuebles
- Seguro hipotecario privado
- Seguro para propietarios de casas
Tipos de préstamos hipotecarios
Hipotecas a tipo fijo
Una hipoteca de tasa fija es aquella en la que la tasa de interés está fija durante todo el período de pago. Sus pagos mensuales también son fijos en todo momento.
Este tipo de préstamo suele tener una vida útil de 30 años. Se encuentran disponibles períodos de pago más cortos de 10, 15 o 20 años con un porcentaje de interés más bajo pero pagos mensuales más altos.
Ejemplo: Una hipoteca de $300.000 a 30 años a una tasa de interés anual de 3.42% luego de un pago inicial de 20% se desglosa de la siguiente manera:
- Pago mensual por 30 años (360 meses) – $1,577.85
- Tamaño total de la hipoteca (principal) – $240,000
- Interés hipotecario total – $144.126,57
- El $1.577,85 mensual = $ 1.067,02 (principal e intereses) + $ 400,00 (impuesto a la propiedad) + $ 110,83 (seguro de vivienda)
Al principio, alrededor de 75% del reembolso de su préstamo se aplican a los intereses, mientras que 25% se destinan al capital. A medida que disminuyen los intereses acumulados, una parte cada vez mayor de su tarifa mensual se aplica al monto principal del préstamo. A esto se le llama generar equidad.
Eventualmente, en sus últimos pagos, la tarifa mensual completa se aplicará al pago del capital.
A calculadora de hipoteca le ayudará a pintar un panorama financiero para usted en los próximos años.
Un consejo financiero para reducir sus tasas de interés con el tiempo es aplicar pagos globales al principal del préstamo hipotecario. Un capital menor equivale a menos intereses.
Piense en bonificaciones de fin de año, reembolsos de impuestos y otros fondos auxiliares que ingresan. O puede agregar la suma global a su presupuesto de ahorro mensual. Si necesita ayuda para ahorrar dinero, aquí tiene un breve guía para principiantes sobre cómo ahorrar dinero.
El principal beneficio de las hipotecas a tipo fijo es la previsibilidad. Sabes cuánto pagarás mensualmente durante los próximos 30 años. Está protegido contra las fluctuaciones de las tasas de interés.
Los períodos de pago más largos le permiten tener los pagos mensuales más bajos, pero en general cuestan más porque paga más intereses.
Los períodos de pago más cortos tienen tasas de interés más bajas, pero la carga mensual sobre su presupuesto es mucho mayor. Nuestros expertos están disponibles para un consulta gratis.
Hipotecas de tasa ajustable
En este tipo de préstamo, el tipo de interés es variable. Por lo general, el prestamista le ofrecerá una tasa de interés inicial más baja que la de un préstamo de tasa fija comparable.
A medida que avanza el período de amortización, la tasa de interés aumenta lentamente. Si se deja el tiempo suficiente, la tasa de interés puede eventualmente superar a la de los préstamos a tasa fija.
Algunas de las consideraciones y términos a tener en cuenta para las hipotecas de tasa ajustable (ARM) son:
- La frecuencia de ajuste es el período entre incrementos de la tasa de interés y generalmente está preestablecida.
- Los índices de ajuste son el punto de referencia en el que se basa el ajuste de su tasa de interés. El punto de referencia podría ser el tipo de interés de las letras del Tesoro.
- El margen es la cantidad por encima del índice de ajuste que usted acepta pagar por la tasa de interés de su hipoteca.
- Los límites se refieren al límite de cuánto se aumenta el ajuste por período. En el caso de un préstamo de amortización negativa, es un límite en su pago mensual total.
- El límite máximo es la cantidad más alta que puede alcanzar su tasa de interés durante la vigencia del préstamo.
Tenga en cuenta que en el caso de préstamos con amortización negativa, el límite solo se aplica a una parte del interés. Si se deja que los intereses se acumulen, se convierten en parte del capital, lo que da como resultado una suma adeuda mayor que la que se pidió prestada.
Ejemplo: una ARM híbrida 5/1 comienza con cinco años con una tasa de interés fija. A partir de entonces, la tasa de interés aumenta según el límite máximo por período hasta que termina de liquidar el préstamo o la tasa de interés alcanza el techo. Aquí hay un desglose:
- Un préstamo de $200.000 a 30 años se cobrará a 4% durante los primeros cinco años
- El pago mensual durante los primeros 60 meses es $955
- El tipo de cambio de los próximos 12 meses aumenta 0,25% a $980, luego $1055 el año siguiente y así sucesivamente.
- Estos montos no incluyen seguros ni impuestos.
Los principales beneficios de las ARM son:
- Son más baratos que los préstamos a tipo fijo a corto plazo, hasta siete años.
- El prestatario calificará para un préstamo mayor debido a pagos iniciales más bajos
- En un mercado de intereses a la baja, el prestatario disfruta de intereses y reembolsos más bajos sin refinanciar la hipoteca.
La principal desventaja de las ARM es el pago mensual fluctuante, que será una carga importante para préstamos grandes o si la tasa de interés se duplica.
Préstamos de sólo interés y préstamos hipotecarios gigantes
Estas opciones de préstamo tercera y cuarta están dirigidas principalmente a propietarios de viviendas adinerados.
Los préstamos de sólo intereses permiten que sus pagos mensuales se apliquen únicamente a los intereses durante los primeros años. Los pagos mensuales serán más bajos pero no generará capital. Este tipo de préstamo es mejor para el propietario que espera vender pronto y seguir adelante.
Los préstamos hipotecarios jumbo son aquellos cuyo monto del préstamo es superior al límite de préstamo conforme fijado por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda. La línea de base nacional de EE. UU. en 2021 es $548,250. En determinadas partes como Nueva York, San Francisco, Hawái y Alaska, el límite aumenta en 150%.
Las hipotecas gigantes serán de tasa fija, de tasa ajustable o de solo interés. En todos los casos, las tasas de interés tienden a ser más altas.
Otros costos
Incluso con una tasa de interés excelente, otros costos asociados con ser propietario de una vivienda aumentarán su pago mensual.
Los prestamistas a veces incluyen los impuestos sobre bienes raíces y el seguro de propiedad en el pago de la hipoteca. El dinero se mantiene en depósito en garantía para que el prestamista pague las facturas a medida que surjan.
Las tarifas de la Asociación de Propietarios (HOA) también serán bastante elevadas según la ubicación y el tipo de propiedad.
El tipo de hipoteca que elijas depende de cuánto pagarás mensualmente y de cuánto tiempo piensas vivir en la casa. Las tendencias previstas en las tasas de interés son importantes y si se tiene suficiente colchón para financiar ARM.
Su objetivo principal es obtener una tasa de interés que sea excelente para su bolsillo y lo acerque a su objetivo financiero de ser propietario de una vivienda. Las tasas de interés se determinan en función de la tasa de interés establecida por la Reserva Federal y su puntaje crediticio. Mira como tu El puntaje de crédito afectará sus tasas de interés.!
Preguntas frecuentes
¿Por qué no se pueden deducir los intereses hipotecarios?
En un préstamo personal, si el préstamo no es una deuda garantizada sobre su vivienda y el interés que paga generalmente no es deducible. La hipoteca de su vivienda debe estar garantizada por su vivienda principal. No puede deducir intereses sobre otra vivienda.
¿Qué es una modificación de préstamo?
Si ha sufrido una reducción de ingresos como resultado de la crisis, entonces eche un vistazo a una modificación de préstamo que podría adaptarse a sus nuevas circunstancias. Esos cambios tendrán como objetivo reducir el monto de su pago mensual original. Una modificación o aplazamiento previo no lo descalificará de la elegibilidad actual o futura para una modificación de préstamo.
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