Cómo calificar para una hipoteca y comprar una casa con un puntaje crediticio bajo
Ser propietario de una vivienda es un sueño para muchos y lo demuestran los datos. En 2020, el 65,8 por ciento de las viviendas en EE. UU. están ocupadas por el propietario. Incluso en un país donde el crecimiento de los precios de la vivienda ha superado la inflación desde 2010, la gente sigue haciendo cola para comprar viviendas. Conozca cómo preparar un puntaje crediticio para una hipoteca.
A veces, sin embargo, puede parecer que no ser propietario de una vivienda es una posibilidad para todos. Los millennials son particularmente pesimistas sobre su capacidad de poder permitirse alguna vez una casa.y les preocupa no poder presupuesto para su primera vivienda. No sólo eso, sino que muchas personas que de otro modo podrían permitirse una hipoteca no parecen calificar para una. Después de la crisis financiera de 2008, los bancos hicieron que los requisitos crediticios fueran mucho más estrictos para evitar que volviera a ocurrir una catástrofe inmobiliaria.
El Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) ha desarrollado pruebas de estrés para evaluar la probabilidad de que una hipoteca entre en mora debido a factores macroeconómicos que influyen en las tasas de interés. Los bancos ya no quieren mantener hipotecas que podrían entrar en mora en caso de que las tasas de interés suban. Lo que es más sorprendente es que muchos bancos exigen pagos iniciales mucho más altos para las viviendas. Como resultado, muchas personas no pueden calificar para una hipoteca, incluso si es su primera hipoteca.
Si no califica para una hipoteca, todavía hay una manera de comprar una casa. El secreto es la financiación del propietario.
¿Qué es la financiación del propietario?
Financiamiento del propietario (también conocido como financiación del vendedor) es un escenario en el que el vendedor de una vivienda decide proporcionar financiación al comprador directamente, en lugar de que el comprador obtenga su financiación a través de un banco o un prestamista hipotecario.
La forma en que esto funciona es que el comprador firma un pagaré para realizar los pagos según lo especificado por el vendedor. Pueden fijar la tasa de interés (con algunas restricciones) y los términos del acuerdo. Los acuerdos típicos de financiación del propietario duran de cinco a diez años, después de lo cual se debe realizar un pago global final (también conocido como pago global).
Esto puede parecer un poco extraño en un mundo donde las hipotecas suelen ser el camino a seguir. Sin embargo, existen muchas razones por las que un vendedor puede querer ofrecer financiación al comprador directamente.
Razón #1: los vendedores quieren vender más rápido
Vender una casa lleva tiempo, incluso una vez que se tiene un comprador, y muchos aspectos del proceso no están bajo el control del vendedor. Un comprador necesita asegurar su financiación, lo que puede llevar algún tiempo. El proceso de cierre también puede implicar muchos dolores de cabeza. Al financiar la casa ellos mismos, pueden evitar gran parte de este dolor de cabeza y simplemente proporcionar ellos mismos el crédito al comprador.
Es posible que estén vendiendo una casa que necesita mucho trabajo y, al proporcionar financiación al comprador, pueden evitar tener que asumir un proyecto de renovación largo y costoso que tal vez no puedan costear.
Razón #2: el vendedor puede establecer sus términos en caso de incumplimiento
Cuando alguien incumple su hipoteca, la casa es objeto de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es un proceso legal que permite a un prestamista, en algunos casos, recuperar la casa y ponerla a subasta para cubrir los costos de la deuda en mora. Sin embargo, es posible que un vendedor no esté interesado en hacer esto en caso de que el propietario incumpla y, en cambio, desee simplemente recuperar la casa, conservando el pago inicial y cualquier pago realizado.
Razón #3: El vendedor puede vender la deuda él mismo
La financiación del vendedor implica bastante riesgo por parte del vendedor, pero no necesariamente tiene que ser él quien asuma el riesgo si no quiere hacerlo. En cualquier momento, pueden vender el pagaré firmado por el comprador a algún inversor que busque flujo de caja.
¿Cuáles son los pros y los contras de la financiación del propietario?
Pro #1: no es necesario calificar para una hipoteca
Calificar para una hipoteca puede ser difícil, especialmente si su crédito no es excelente. Al obtener financiación del vendedor de la vivienda, no tendrá que pasar por todas esas molestias. Si su crédito no es lo suficientemente bueno como para calificar para una hipoteca, está bien: algunos vendedores estarán encantados de trabajar con usted de todos modos.
Pro #2: Cerrar es más barato y rápido
Como se indicó anteriormente, los vendedores que optan por la financiación del propietario generalmente quieren aprovechar una venta más rápida. Como comprador, puede ahorrar en costos de cierre y ahorrar una cantidad considerable de tiempo, con muchos menos dolores de cabeza que implica el cierre de una propiedad.
Pro #3: Sin pagos iniciales mínimos
El vendedor decidirá qué pago inicial está dispuesto a aceptar. Algunos vendedores querrán un pago inicial mayor, pero otros pueden estar dispuestos a dejar su casa por un pago inicial menor.
Con #1: Tasas de interés más altas
Los vendedores están asumiendo un mayor nivel de riesgo al proporcionar financiamiento al comprador y, debido a este mayor riesgo, quieren obtener mayores retornos. Como resultado, normalmente establecerán una tasa de interés más alta que la que obtendría de un prestamista hipotecario. Su tasa de interés, su cronograma de amortización y el pago global adeudado estarán en el pagaré que firme.
Con #2: todas las decisiones quedan a discreción del vendedor
El hecho de que un vendedor esté dispuesto a financiar a un comprador no significa que esté dispuesto a hacerlo por usted. Si tiene mal crédito, sus posibilidades de poder conseguir un acuerdo de financiación del propietario son menores, porque es posible que muchos vendedores no quieran correr ese riesgo.
Con #3: un pago global normalmente vence al final del plazo
Los plazos suelen ser cortos, normalmente entre 5 y 10 años. Al final del plazo, vence el último pago y es un pago global grande por el resto del préstamo. Si no puede obtener el financiamiento necesario para pagar esta suma global, podría perder su casa Y todo el dinero que ha pagado.
¿Cómo encuentro viviendas financiadas por el vendedor?
Los vendedores dispuestos a ofrecer financiación son raros y encontrarlos requiere un poco de trabajo inicial. Si se encuentra en los EE. UU., hay muchos lugares donde puede encontrar viviendas financiadas por vendedores. La forma más sencilla es acceder a su sitio de anuncios clasificados local, como Craigslist, y enviar un mensaje a los vendedores preguntándoles si estarían dispuestos a ofrecer financiación al propietario. Otra forma es visitar un sitio local de MLS y buscar casas que el propietario indique como a la venta. Luego, consulte la sección de comentarios de cada anuncio para ver si están dispuestos a ofrecer financiación al propietario.
También puede conducir por las zonas y buscar casas que tengan carteles que digan “En venta por el propietario”. Esto no significa que estén dispuestos a proporcionar financiación, pero es más probable que estén dispuestos a cerrar este tipo de trato.
Los agentes inmobiliarios también son una mina de oro de información. Llame a agentes inmobiliarios en su área y pregúnteles si conocen a algún vendedor dispuesto a brindar financiamiento al propietario. Es posible que algunos agentes no tengan a nadie en mente, pero otros sí. También debe decirles que le informen si se encuentran con vendedores que quieran ofrecer financiación.
Con todo, tendrá que esforzarse más para encontrar propietarios dispuestos a venderle sus casas Y también brindarle financiamiento. Pero, si no puede calificar para una hipoteca hoy y desea ingresar al mercado inmobiliario, esta puede ser una buena opción para usted.
Si decide que prefiere obtener una hipoteca, consulte nuestra guía sobre cómo preparar su puntaje crediticio para una hipoteca!
Preguntas frecuentes
¿Quién posee la escritura de financiación del propietario?
El vendedor conserva la escritura hasta que el comprador termine de liquidar el préstamo. El comprador recibe el título equitativo de la propiedad, pero la propiedad total no se transfiere hasta que se completa el pago.
¿Quién paga los impuestos a la propiedad en el financiamiento del propietario?
Las responsabilidades por los pagos de impuestos a la propiedad y seguros deben describirse en el acuerdo de financiamiento entre el propietario y el propietario. El comprador los pagará al vendedor en cuotas mensuales, y el vendedor pagará los totales anuales directamente a las respectivas agencias. Esto es diferente de una hipoteca típica, en la que un comprador paga en depósito en garantía cada mes y el prestamista paga a las agencias correspondientes.
