Cómo calificar para una hipoteca: ¿qué puntaje crediticio necesita para una hipoteca?
Los 3 mejores consejos para calificar para una hipoteca
Si se está preparando para comprar su primera casa, o está pensando en mudarse de su casa inicial a un lugar más grande, es posible que tenga preguntas sobre cómo calificar para una hipoteca. Las hipotecas son uno de los tipos de préstamos más comunes. Sin embargo, reciben un trato un poco diferente que otros préstamos, incluso aquellos de tamaño similar, como los préstamos comerciales.
Uno de los criterios que utilizan los banqueros para determinar si alguien califica o no para una hipoteca es su solvencia. Su puntaje crediticio es un valor numérico destinado a indicar su nivel de solvencia crediticia, por lo que es lógico que las personas con puntajes crediticios bajos no puedan calificar para un préstamo hipotecario.
Entonces, ¿qué puntaje crediticio necesita para calificar para una hipoteca? ¿Existe un requisito de puntaje crediticio mínimo para una hipoteca? Vamos a averiguar.
Cómo funcionan las hipotecas
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo respaldado por la propiedad que estás comprando. La casa que está comprando actúa como garantía y, si no cumple con su hipoteca, el prestamista puede recuperar la casa mediante una ejecución hipotecaria. Las hipotecas se pagan en cuotas con intereses.
Lo primero que hay que entender es que nos referimos únicamente a las hipotecas en Estados Unidos. Otros países otorgan préstamos hipotecarios de manera diferente, ya que tienen diferentes leyes que rigen cómo los bancos y otras instituciones crediticias pueden otorgar hipotecas. Si vive fuera de los Estados Unidos, algunos de estos no se aplicarán.
Las hipotecas no son un invento nuevo, pero no se convirtieron en algo común para el ciudadano promedio hasta finales del siglo XX. La hipoteca tal como la conocemos fue creada por primera vez por el Administración Federal de Vivienda (FHA), que creó hipotecas con pagos iniciales bajos para permitir que más personas pudieran pagar una casa. El pago inicial es una suma global que se paga por adelantado para reducir el monto del préstamo. Un pago inicial típico es 20% del valor de la vivienda, pero algunas hipotecas requieren pagos.
¿Cómo se pagan las hipotecas?
Cuando paga su hipoteca, paga el capital (o el dinero prestado), los intereses, los impuestos a la propiedad que se mantienen en depósito en garantía y el seguro. El seguro hipotecario privado también forma parte del pago si deposita menos de 20% del valor de la vivienda.
Los préstamos hipotecarios, al igual que la mayoría de los préstamos pagados a plazos, se amortizan. La amortización es el pago gradual de los intereses acumulados con el pago del principal. Se empieza pagando principalmente intereses y luego, con el tiempo, una mayor parte del pago se destina al capital. Es importante comprender esto porque afecta el valor líquido que tiene en su vivienda a medida que paga su hipoteca. El valor líquido se refiere al valor de su vivienda, menos el monto del capital (no los intereses) que aún debe por su hipoteca.
Hipotecas e intereses
Las hipotecas suelen ser préstamos a muy largo plazo. Las hipotecas más comunes son las hipotecas a 15, 20 y 30 años. Estas hipotecas son populares porque su pago mensual es menor cuanto más se extiende el plazo de la hipoteca. Sin embargo, debido a esto, muchos prestamistas hipotecarios terminarán pagando más intereses que el valor de la vivienda (en el momento de la compra).
Generalmente existen dos tipos de préstamos hipotecarios: hipotecas a tipo fijo e hipotecas a tipo ajustable. Las hipotecas de tasa fija cobran una tarifa de interés fija que nunca cambia durante la vigencia del préstamo. Una vez que obtiene una hipoteca de tasa fija, su tasa de interés queda fijada durante el plazo. Las hipotecas de tasa ajustable tienen tasas de interés que cambian con el mercado.
Ambos tipos de préstamos tienen ventajas y desventajas. Las hipotecas de tasa fija tienen tasas de interés iniciales más altas, pero permiten un pago estable del préstamo hipotecario que no cambia independientemente de las condiciones del mercado. Las hipotecas de tasa ajustable tienden a ser más bajas al principio, pero si sucede algo (como que la Reserva Federal suba las tasas de interés o una crisis crediticia), sus tasas pueden dispararse.
Las hipotecas de tasa ajustable han causado problemas a los prestamistas en el pasado cuando los cambios en las tasas de interés significaban que ya no podían hacer frente a sus pagos. Los impagos de préstamos hipotecarios contribuyeron en gran medida a la crisis financiera de 2008, y esto hizo que muchos prestamistas consideraran el riesgo de los préstamos que concedían. Como resultado, las hipotecas comenzaron a tener requisitos más estrictos, uno de los cuales es el buen crédito.
Cómo funcionan los puntajes de crédito
Su puntaje crediticio es un número de 3 dígitos entre 300 y 850 que tiene como objetivo evaluar su solvencia crediticia ante un prestamista. No tiene solo un puntaje crediticio: tiene múltiples puntajes crediticios, todos utilizados por diferentes prestamistas. Sin embargo, los puntajes crediticios que le otorgan las agencias de crédito y sitios de calificación crediticia como CreditKarma le dará una buena idea de lo que ven otros prestamistas.
Su puntaje crediticio utiliza datos de su informe crediticio para calcular su puntaje. Los puntajes de crédito se calculan utilizando 5 componentes, que son:
- Historial de pagos. ¿Ha realizado todos sus pagos a tiempo? ¿Tiene pagos atrasados? ¿Está usted actualmente en mora? A los prestamistas les importa más si sus préstamos se pagaron a tiempo o no.
- Cantidades adeudadas. ¿Cuánto de su crédito disponible está pidiendo prestado? ¿Qué tamaño tienen sus préstamos en total? Cuanto más pida prestado, menos solvente será.
- Duración del historial crediticio. ¿Cuánto tiempo llevas pidiendo prestado? ¿Qué edad promedio tienen sus cuentas de crédito? ¿Cuántos años tiene su cuenta más antigua y más nueva? Cuanto más viejo, mejor.
- Mezcla de crédito. ¿Tiene una variedad de diferentes tipos de préstamos? Una variedad más amplia de préstamos indica solvencia, ya que muestra que el prestatario puede manejar diferentes tipos de deuda.
- Nuevo crédito. ¿Tiene muchas cuentas de crédito nuevas? Demasiadas cuentas de crédito nuevas pueden afectar su puntaje crediticio.
Cuanto mayor sea su puntaje crediticio, más acceso al crédito tendrá. Tener un puntaje de crédito perfecto de 850 tiene beneficios! Sin embargo, su puntaje crediticio está lejos de ser el único factor utilizado para determinar si califica para una hipoteca.
Cómo calificar para una hipoteca
¿Qué les gusta ver a los prestamistas?
- Ingresos estables durante al menos dos años. El empleo generalmente se considera una ventaja, aunque se puede utilizar el trabajo por cuenta propia si se tiene prueba de ingresos estables durante los últimos dos años. Cuanto más, mejor, especialmente en tiempos de escasez de crédito.
- Una relación deuda-ingresos (DTI) baja, que es el porcentaje del ingreso bruto mensual que se utiliza para pagar la deuda. Por lo general, los prestamistas hipotecarios no otorgarán una hipoteca a alguien con una relación deuda-ingresos superior a 43%, pero ese es un máximo absoluto y 36% se considera más atractivo. Los prestamistas hipotecarios quieren ver un índice DTI mucho más bajo que eso, especialmente si no realiza un pago inicial sustancial.
- Un historial de pagos limpio. Si no realiza pagos, en particular pagos de tarjetas de crédito, alquiler o hipotecas anteriores, esto podría afectar su solicitud y impedirle obtener un préstamo. Generalmente, analizan los últimos dos años de su historial crediticio (en lugar de los 7 años que conserva su informe crediticio).
- Un puntaje crediticio alto. Discutiremos esto más en profundidad en la siguiente sección.
¿Qué puntaje crediticio necesita para calificar para una hipoteca?
Para la mayoría de los préstamos privados, no existe un puntaje crediticio mínimo absoluto que necesite para calificar para una hipoteca. Las mejores tasas de interés se otorgan a personas con puntajes crediticios superiores a 760, o personas con crédito “excelente” o mejor. Un buen puntaje crediticio puede ahorrarle una cantidad significativa de dinero en intereses durante la vigencia de su préstamo.
Sin embargo, existen algunos tipos de préstamos que sí requieren un puntaje crediticio y la mayoría de ellos provienen del gobierno.
Préstamos de la FHA
Para obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial bajo (3.5% de pago inicial) como comprador de vivienda por primera vez, necesita un puntaje FICO de al menos 580. Puede calificar para un préstamo de la FHA con un puntaje más bajo, pero deberá poner al menos 10% abajo. Puede hacer esto con propiedades que tengan 4 o menos unidades y debe vivir en la casa que compre.
Préstamos VA
Los préstamos VA no tienen un puntaje crediticio mínimo; sin embargo, el gobierno no es el emisor de los préstamos VA. En cambio, simplemente los garantizan. Un prestamista típico de VA buscará a alguien con un puntaje crediticio de al menos 580 a 660.
Si desea un préstamo hipotecario, pero cree que su puntaje crediticio le impide calificar para uno, es posible que necesite reparación de crédito. Echa un vistazo a los profesionales del crédito opciones de reparación de crédito ¡Para ver si la reparación de crédito es adecuada para usted!
