Los 3 mejores consejos para calificar para una hipoteca
Si se está preparando para comprar su primera vivienda o busca mudarse de su primera vivienda a una más amplia, quizás tenga preguntas sobre cómo calificar para una hipoteca. Las hipotecas son uno de los tipos de préstamos más comunes. Sin embargo, su tratamiento es un poco diferente al de otros préstamos, incluso aquellos de tamaño similar, como los préstamos comerciales.
Uno de los criterios que utilizan los banqueros para determinar si alguien califica para una hipoteca es su solvencia. Su puntaje crediticio es un valor numérico que indica su nivel de solvencia, por lo que es lógico que las personas con puntajes crediticios bajos no puedan calificar para un préstamo hipotecario.
¿Qué puntaje crediticio necesitas para calificar para una hipoteca? ¿Hay un requisito mínimo de puntaje crediticio? Averigüémoslo.
Cómo funcionan las hipotecas
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo respaldado por la propiedad que compra. La vivienda que compra actúa como garantía y, si no paga la hipoteca, el prestamista puede embargar la vivienda mediante ejecución hipotecaria. Las hipotecas se pagan a plazos con intereses.
Lo primero que debe entender es que nos referimos únicamente a hipotecas en Estados Unidos. Otros países gestionan los préstamos hipotecarios de forma diferente, ya que tienen leyes distintas que rigen cómo los bancos y otras instituciones crediticias pueden otorgarlos. Si reside fuera de Estados Unidos, algunas de estas leyes no le serán aplicables.
Las hipotecas no son una invención nueva, pero no se volvieron comunes para el ciudadano promedio hasta finales del siglo XX. La hipoteca tal como la conocemos fue creada por primera vez por... Administración Federal de Vivienda (FHA), que creó hipotecas con pagos iniciales bajos para que más personas pudieran comprar una vivienda. El pago inicial es una suma global que se paga por adelantado para reducir el monto del préstamo. Un pago inicial típico es del 20% del valor de la vivienda, pero algunas hipotecas requieren pagos.
¿Cómo se pagan las hipotecas?
Al pagar su hipoteca, paga el capital (o el dinero prestado), los intereses, los impuestos prediales que se mantienen en depósito y el seguro. El seguro hipotecario privado también forma parte del pago si el enganche es inferior al 20% del valor de la vivienda.
Los préstamos hipotecarios, al igual que la mayoría de los préstamos a plazos, se amortizan. La amortización es el pago gradual de los intereses acumulados con el pago del capital. Se empieza pagando principalmente intereses y, con el tiempo, una mayor parte del pago se destina al capital. Es importante entender esto, ya que afecta el valor neto de la vivienda a medida que se paga la hipoteca. El valor neto se refiere al valor de la vivienda, menos el capital (no los intereses) que aún se debe de la hipoteca.
Hipotecas e intereses
Las hipotecas suelen ser préstamos a muy largo plazo. Las más comunes son las de 15, 20 y 30 años. Estas hipotecas son populares porque la cuota mensual se reduce cuanto más se extiende el plazo. Sin embargo, debido a esto, muchos prestamistas hipotecarios terminan pagando más que el valor de la vivienda (al momento de la compra) en intereses.
Generalmente, existen dos tipos de préstamos hipotecarios: hipotecas a tipo de interés fijo e hipotecas a tipo de interés ajustable. Las hipotecas a tipo de interés fijo cobran una comisión fija que no varía durante la vigencia del préstamo. Al obtener una hipoteca a tipo de interés fijo, el tipo de interés se fija durante el plazo. Las hipotecas a tipo de interés ajustable tienen tipos de interés que varían según el mercado.
Ambos tipos de préstamos tienen ventajas y desventajas. Las hipotecas a tipo fijo tienen tipos de interés iniciales más altos, pero permiten un pago estable de la hipoteca que no cambia independientemente de las condiciones del mercado. Las hipotecas a tipo ajustable suelen tener un interés inicial más bajo, pero si ocurre algo (como una subida de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal o una crisis crediticia), sus tipos de interés pueden dispararse.
Las hipotecas de tasa ajustable han causado problemas a los prestamistas en el pasado cuando las fluctuaciones en las tasas de interés les impiden afrontar sus pagos. Los impagos de hipotecas contribuyeron significativamente a la crisis financiera de 2008, lo que llevó a muchos prestamistas a considerar el riesgo de los préstamos que otorgaban. Como resultado, las hipotecas comenzaron a tener requisitos más estrictos, uno de los cuales es un buen historial crediticio.
Cómo funcionan las puntuaciones crediticias
Su puntaje crediticio es un número de 3 dígitos entre 300 y 850 que evalúa su solvencia crediticia ante un prestamista. No tiene un solo puntaje crediticio: tiene múltiples puntajes crediticios, todos utilizados por diferentes prestamistas. Sin embargo, los puntajes crediticios que le otorgan las agencias de crédito y sitios de calificación crediticia como CreditKarma Le dará una buena idea de lo que ven otros prestamistas.
Su puntaje crediticio utiliza datos de su informe crediticio para calcularlo. El puntaje crediticio se calcula utilizando cinco componentes, a saber:
- Historial de pagos. ¿Ha realizado todos sus pagos a tiempo? ¿Tiene pagos atrasados? ¿Se encuentra actualmente en mora? A los prestamistas les importa sobre todo si sus préstamos se pagaron a tiempo.
- Montos adeudados. ¿Cuánto de su crédito disponible está solicitando prestado? ¿Cuál es el monto total de sus préstamos? Cuanto más endeude, menor será su solvencia.
- Duración de su historial crediticio. ¿Cuánto tiempo lleva pidiendo préstamos? ¿Qué antigüedad tienen, en promedio, sus cuentas de crédito? ¿Cuál es la antigüedad de su cuenta más antigua y la más reciente? Cuanto más antigua, mejor.
- Combinación de créditos. ¿Dispone de diversos tipos de préstamos? Una mayor variedad de préstamos indica solvencia, ya que demuestra que el prestatario puede gestionar diferentes tipos de deuda.
- Crédito nuevo. ¿Tiene muchas cuentas de crédito nuevas? Demasiadas cuentas de crédito nuevas pueden perjudicar su puntaje crediticio.
Cuanto mayor sea su puntuación crediticia, más acceso al crédito tendrá. Tener una puntuación de crédito perfecta de 850 tiene beneficiosSin embargo, su puntaje crediticio está lejos de ser el único factor que se utiliza para determinar si usted califica para una hipoteca.
Cómo calificar para una hipoteca
¿Qué les gusta ver a los prestamistas?
- Ingresos estables durante al menos dos años. Generalmente, se considera una ventaja tener un empleo, aunque se puede optar por el trabajo por cuenta propia si se acreditan ingresos estables durante los últimos dos años. Cuantos más, mejor, sobre todo en épocas de escasez de crédito.
- Una relación deuda-ingresos (DTI) baja, que es el porcentaje de los ingresos brutos mensuales que se destina al pago de deudas. Normalmente, los prestamistas hipotecarios no otorgan una hipoteca a alguien con una relación deuda-ingresos superior a 43%, pero ese es el máximo absoluto, ya que 36% se considera más atractivo. Los prestamistas hipotecarios buscan una relación DTI mucho menor, especialmente si no se realiza un pago inicial considerable.
- Un historial de pagos limpio. Si no realiza pagos, especialmente de tarjetas de crédito, alquiler o hipotecas anteriores, esto podría afectar su solicitud e impedirle obtener un préstamo. Generalmente, se revisan los últimos dos años de su historial crediticio (en lugar de los 7 años que registra su informe crediticio).
- Un puntaje crediticio alto. Analizaremos esto con más detalle en la siguiente sección.
¿Qué puntuación crediticia necesita para calificar para una hipoteca?
Para la mayoría de los préstamos privados, no existe un puntaje crediticio mínimo absoluto para calificar para una hipoteca. Las mejores tasas de interés se otorgan a personas con puntajes crediticios superiores a 760 o con un crédito "excelente" o superior. Un buen puntaje crediticio puede ahorrarle una cantidad significativa de dinero en intereses durante la vigencia de su préstamo.
Sin embargo, existen algunos tipos de préstamos que sí tienen requisitos de calificación crediticia y la mayoría de ellos provienen del gobierno.
Préstamos FHA
Para obtener un préstamo FHA con un enganche bajo (3.5%) como comprador de vivienda por primera vez, necesita un puntaje FICO de al menos 580. Puede calificar para un préstamo FHA con un puntaje más bajo, pero deberá dar un enganche de al menos 10%. Puede hacerlo con propiedades de 4 unidades o menos, y debe vivir en la casa que compre.
Préstamos VA
Los préstamos VA no tienen un puntaje crediticio mínimo; sin embargo, el gobierno no los otorga. Simplemente los garantiza. Un prestamista VA típico buscará a alguien con un puntaje crediticio de al menos 580 a 660.
Si desea un préstamo hipotecario, pero cree que su puntaje crediticio le impide calificar para uno, es posible que necesite reparación de crédito. Consulta la información de The Credit Pros opciones de reparación de crédito ¡Para ver si la reparación de crédito es adecuada para usted!
